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武汉新鲜出炉的“10大城市副中心”谁是最大的潜
更新时间:2019-11-08

  1月18日,武汉市国土规划局披露了2018年武汉城乡与规划图集,而图集中的《武汉城市总规(2017-2035)》显示,武汉总规划中提出了10个城市副中心,包括江汉湾、四新、南湖、鲁巷、杨春湖、宋家岗、武湖、谌家矶、沌口、豹澥等地区,比武汉市早期规划的4个城市副中心又多出了6个。城市副中心的提出,对区域定位和地位有很大的升级,也直接影响了区域未来的发展,下面具体来说说这10个城市副中心,看看谁是最大的潜力股?

  汉江湾生态新城是在武汉主城西部,完成老工业区搬迁和城中村改造,重塑西部发展格局,打造都市产业创新中心。工业企业搬迁腾退了大量的空间,在政府的助力下,集中引进实力央企、外企、民企。宜家荟聚购物中心、凯德西城、红星美凯龙等商业体强势入驻,这里告别了旧日的化工区,彻底改变了这片区域的发展定位。

  而生态的建设让整个汉江湾从“化工毒地”转变成了让人羡慕的“城区森林”。这块绿色宝地成了武汉人向往的宜居之地,于是近几年各大楼盘布满了汉江湾,房价也是一路上涨。蓝光、华润、海尔、招商、金地纷纷落子,2019年将入市新盘也有数个,如龙湖东湖高新春江郦城华生城首府千禧城等楼盘,预计均价在16000-19000元/平。

  最早四新生态新城与鲁巷、杨春湖被列为武汉三大城市副中心,作为武汉市特色功能区之一,计划将建设成为全国重要的会展中心,打造两型社会建设重点示范区。从2009年开始,一些大开发商以2200-2700元/平的地价在四新片区拿地。到2017年12月保利在四新拿地,楼面地价已高达15606元/平米。如今,四新的房价已到达15000元/平。

  几年来20余家开发企业争相圈地,包括招商地产、金地集团、湖北广电、绿地集团、复地集团、河南和昌、武汉博大等。四新发展也全面提速,待杨泗港长江大桥开通,四新与武昌区域来往更方便,但四新目前的瓶颈仍是轨道交通未能全面覆盖。

  南湖居住组团,是自2009年开始发展的重点人居核心区,如今已是武汉市规模最大的居住区之一。在城市空间布局上,南湖区域为洪山区经济文化中心,南湖板块也将突出现代服务业、高新技术产业和创意产业发展。伴随着产业的不断签约,南湖也成为武昌住宅项目最密集的区域,大华南湖公园世家、保利拉菲、保利心语等大型项目都群聚于此,由于开发商的大量涌入,南湖区域核心土地早已被瓜分殆尽,以致目前南湖区域新增供应一直不多,房价也越来越高,整体均价在21000元/平。

  最早的三大城市副中心之一,处于光谷的核心地带,直接服务于武昌的科教区域,也是发展速度最快的城市副中心,大光谷的概念也已经深入人心。中环线西段建成通车及轨道交通2号线的开通也将使光谷区域经济将迎来了新一轮的发展高潮;富士康、中芯国际等知名企业的不断入驻,提升了区域竞争力,加快区域发展;大学城规模的形成,对提升区域人文环境带来重要深远意义。相较于教育、产业的发展,鲁巷的楼市也进入了稳定阶段,目前鲁巷资源聚集,配套完善,但在售楼盘却不多,主要是土地紧张的原因,如泛悦城琨瑜府等楼盘都处于待售中,价格也是达到了24500元/平。

  杨春湖是武汉总体规划确定的枢纽型城市副中心,也是连接长江主轴和东湖绿心的重要联动区域。随着杨春湖高铁商务圈功能、交通、生态及旅游配套等各方面的完善,杨春湖板块也吸引了众多房价的加入。在2016年武汉土地拍卖现场,杨春湖74号吸引了包括中国金茂、龙湖、融创、碧桂园、联投、香港中彩堂正版a,首开、正荣在内的多家房企参与竞拍,最终楼面价达到了14271元/平米。而在2014年9月份,邻近的杨春湖97号地块楼面价仅为3525元/平米。杨春湖楼市也随之进入高速发展中,今年华侨城再次注资52亿为杨春湖加码,显然是看好杨春湖区域的发展趋势。

  盘龙城宋家岗介于三环和四环之间,属于武汉临空新城范畴,该区域将成为武汉集高端商务区、居住区、产业区、旅游区等多个功能于一体的综合城区,对标的范本是北京的望京一带和上海的虹桥一带。目前该区域已经聚集了华发、中城、南山、汉江集团、临空投等众多品牌房企。宋家岗是大汉口刚需不可多得的价格洼地,东西湖楼面价早已过万,黄陂地王楼面价还保持在6027元/平,后期房价涨幅也能让人较为接受,区域内机场线和机场高速早已通车,配套也较为齐全,巨龙大道沿线除了天汇龙城这个总建面260万平米的大体量楼盘货量还比较充足之外,可供货楼盘和土地并不多。

  2017年武汉建设长江新城,首期选址圈定谌家矶—武湖,一时间,这两个区域成为楼市新宠,这也是小编将两个城市副中心写在一起的原因,归根到底,两个区域迎来的机遇的发展主要是长江新城的规划,再加之地铁21号线的开通,两个区域发展全面提速,楼市也疯狂暴涨,但为了维稳需要,长江新城起步区推出了限购、限工、限违建、限迁户、限登记的“五管控”政策,最终将房价稳定在了万元左右,所以不少品牌开发商在起步区边缘拿地,形成了在新城起步区内供应较少,起步区外项目开盘售罄的现象。

  沌口是武汉著名的“车都”,区域内东风公司是武汉规模最大的汽车制造商,区域产业增值也是武汉市名列前茅的。伴随着武汉四环线的快速发展,东风大道高架和龙阳高架通车,打通了绕城高速与汉阳主城区之间的连接。地铁3号线作为第一条连接汉阳与汉口的轨道交通,使沌口成为轨道上的新城,而6号线促使沌口与中心城区来往更加便捷。有轨电车也投入了使用。经开也是很受刚需欢迎的片区,房价水平不高,门槛低,片区均价在12000元/平。2019年经开区域新增了不少供应,可以缓解片区内房源不足的窘境。

  豹澥是重点发展以光电子为主的高新技术产业,形成创新研究、成果孵化、科贸服务和规模化生产相结合的现代化科技新城。相对于其他9个城市副中心,豹澥距离城市中心确实有一段距离,属于光谷东的范畴。目前来看,城市副中心的定位给了豹澥区域较大的鼓励,因为区域内发展基本属于从零开始,而楼市发展也属于空白,有了政策的偏好,豹澥也会迎来新的机遇。

  在武汉提出的10个城市副中心之前,其实早已提出过三大城市副中心,分别是四新、杨春湖、鲁巷,三个区域也在这数年里发展已成规模;另外的7个城市副中心中沌口本身为武汉经济开发区实力不容小觑,江汉湾、南湖已步入稳固发展中,剩下武湖谌家矶可借势长江新城,宋家岗借势临空经济区,只有豹澥目前相对来说发展较为薄弱,不过依照光谷一路向东的发展趋势,潜力待发掘。

  武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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